Trouver ses propriétaires

#1. Mieux vaut dix bons logements que trente mauvais

La charge opérationnelle n’est pas proportionnelle au nombre de logements. Plus le portefeuille grandit, plus les problèmes s’accumulent, et un seul problème peut prendre énormément de temps. Multiplié par trente, cela peut rendre la gestion ingérable.

Mieux vaut donc dix très bons logements qui tournent bien, avec un prix à la nuitée élevé et une saisonnalité étalée sur l’année, que trente logements si l’on n’est pas prêt à les absorber.

#2. Construire un portefeuille équilibré

Au démarrage, commencer par de petits logements permet de mettre en place ses process et d’apprendre le métier. Ensuite, il faut raisonner sur le portefeuille dans son ensemble, en combinant deux types de biens :

• des petits logements qui se louent toute l’année, et assurent un revenu régulier ;
• des grands logements qui se louent peut-être moins souvent, mais avec une bien meilleure rentabilité par réservation.

À l’inverse, écartez les biens compliqués. Un logement mal situé, par exemple, générera toujours des commentaires négatifs et des litiges à gérer : une perte de temps considérable, et une source d’usure pour vous comme pour votre équipe.

#3. Le réseau et l’action locale d’abord

Le réseau et le bouche-à-oreille restent les premiers canaux d’acquisition : ils apportent d’emblée une première marque de confiance.

Viennent ensuite les partenariats locaux. Agences immobilières, notaires, artisans croisent régulièrement des propriétaires qui, à l’issue d’une vente ou de travaux, veulent mettre leur logement en location courte durée. Ce sont vos meilleurs prescripteurs.

La conciergerie reste un métier extrêmement local : toute action de proximité est pertinente. Boîtage, flyers dans les boulangeries et les commerces du quartier, présence aux événements locaux.

#4. Être trouvable en ligne

Quand un propriétaire cherche une conciergerie, il commence souvent par une recherche web. Pour apparaître, quatre supports : une page Facebook, un compte Instagram, un site web, et surtout une fiche Google Business Profile (anciennement Google My Business), qui vous fait apparaître dans les résultats locaux et sur Google Maps.

La note de cette fiche compte beaucoup. Demandez systématiquement un avis à chaque propriétaire satisfait, et aux partenaires qui ont réellement travaillé avec vous. En revanche, pas d’avis de complaisance de proches qui n’ont pas utilisé vos services : Google les interdit et peut sanctionner la fiche, et le droit français assimile les faux avis à une pratique commerciale trompeuse.

#5. Face au propriétaire : revenus, confiance et maîtrise

Le rendez-vous propriétaire se joue sur trois choses. Parler revenus, avec un exemple de décompte (chapitre 4). Inspirer confiance, en montrant que vous maîtrisez le process de bout en bout. Et être à l’aise avec la conformité : loi Hoguet, TVA et facturation électronique (chapitre 2), loi Le Meur et règles locales (chapitre 3).

#6. La fiscalité du propriétaire : un argument, pas une consultation

On pourra vous poser la question : quel statut choisir, LMNP ou LMP, micro-BIC ou réel ? Vous n’êtes pas fiscaliste : ne vous engagez pas dans des discussions trop techniques. Nouez plutôt un partenariat avec un fiscaliste ou un expert-comptable que vous pourrez recommander.

Connaître les grands régimes et leurs seuils vous permet en revanche d’orienter la discussion, et de montrer votre sérieux.

Première question : le propriétaire est-il LMNP ou LMP ? Il est LMP si ses recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et les autres revenus d’activité de son foyer. Sinon, il est LMNP, et choisit alors entre micro-BIC et régime réel.

Seuils applicables aux recettes 2026. Au-delà de 23 000 € de recettes, un loueur de meublé de tourisme peut devoir des cotisations sociales même en LMNP. Taux et conditions à faire confirmer par un expert-comptable.

Une précaution d’usage : en fiscalité du meublé, les seuils ont la fâcheuse habitude de bouger. Ils ont déjà été revus récemment, et le projet de loi de finances pour 2027 en discussion peut encore les déplacer. Considérez donc ce tableau comme une photo prise en 2026 : elle sera toujours utile pour comprendre la logique des régimes, un peu moins pour citer un chiffre au centime. Avant d’avancer un montant à un propriétaire, vérifiez qu’il est encore d’actualité.

Un argument concret : depuis la loi Le Meur, faire classer son meublé de tourisme permet de retrouver un abattement de 50 % au lieu de 30 %. Accompagner le propriétaire dans cette démarche est un vrai service à proposer.

#Le piège à éviter

Accepter tous les logements pour faire du volume, surtout au démarrage. Privilégiez un portefeuille équilibré entre petits logements qui se louent toute l’année et grands logements moins fréquemment loués mais plus rentables.

#Pour aller plus loin

• Chapitre 4 pour l’exemple de décompte à présenter en rendez-vous
• Sur le blog : convaincre un propriétaire de confier ses biens et le taux d’imposition des locations saisonnières