Statut juridique, TVA et loi Hoguet

#1. Quelle forme juridique choisir ?

#1.1 Démarrer simple, en micro-entreprise

« Auto-entrepreneur » et « micro-entrepreneur » désignent le même régime : l’ancien nom a été remplacé en 2016. C’est une entreprise individuelle au fonctionnement allégé : cotisations calculées sur le chiffre d’affaires encaissé, pas de bilan, formalités minimales. C’est le bon format pour tester le marché sur quelques logements.

Deux limites à connaître. Les charges ne sont pas déductibles : déplacements, linge ou sous-traitance du ménage pèsent directement sur votre revenu. Et le régime est plafonné à 83 600 € de chiffre d’affaires annuel pour les prestations de services, seuil fixé pour 2026 à 2028.

#1.2 Surveiller les seuils à partir desquels la TVA est applicable

Le premier seuil qui compte n’est pas celui de la micro-entreprise, mais celui de la franchise de TVA : 37 500 € de chiffre d’affaires pour les prestations de services (41 250 € en seuil majoré). Au-delà, vous devez facturer la TVA, en micro comme en société.

Le passage en société se réfléchit donc souvent avant d’atteindre le plafond micro : dès que les charges deviennent importantes, que vous recrutez, ou que la TVA s’applique de toute façon. La TVA et la facturation électronique sont détaillées plus bas dans ce chapitre.

Seuils annuels de chiffre d’affaires hors taxes pour les prestations de services, applicables en 2026. À faire valider par un expert-comptable.

#1.3 Choisir sa société selon son projet

En société, avoir un expert-comptable est conseillé, car il permet de gérer la clôture comptable, les déclarations de TVA, les échanges avec les impôts. Des offres en ligne existent, comptez au minimum 1 000 € par an.

#1.4 Facturer dans les règles : TVA et facturation électronique

Tant que vous êtes en franchise en base, vos factures ne comportent pas de TVA mais doivent porter la mention légale d’exonération. Une fois la franchise perdue, vos prestations sont en règle générale soumises au taux normal de 20 %. Vous déclarez et reversez la TVA collectée, et récupérez celle payée sur vos achats.

Point clé pour une conciergerie : la plupart des propriétaires sont des particuliers qui ne récupèrent pas la TVA. Sortir de la franchise, c’est donc soit augmenter ses prix de 20 %, soit réduire sa marge d’autant. À anticiper dans sa grille tarifaire (chapitre 4).

La facturation électronique change aussi la donne, en deux temps :

• Depuis le 1er septembre 2026, toutes les entreprises, micro-entrepreneurs en franchise compris, doivent pouvoir recevoir des factures électroniques via une plateforme agréée.
• À partir du 1er septembre 2027, les PME, TPE et micro-entreprises devront émettre leurs factures entre entreprises dans un format électronique structuré, et transmettre à l’administration les données de leurs ventes aux particuliers (e-reporting).

Pour une conciergerie, le statut du propriétaire détermine l’obligation : un particulier relève plutôt de l’e-reporting, une société ou une SCI de la facture électronique. La frontière n’est pas toujours évidente pour les loueurs en meublé : faites-la trancher par votre expert-comptable. Dans tous les cas, choisissez dès maintenant un outil de facturation connecté à une plateforme agréée.

#2. Comment opérer le métier de conciergerie ?

#2.1 La ligne rouge, c’est l’argent

La loi Hoguet du 2 janvier 1970 encadre les activités exercées sur le bien immobilier d’autrui. Une conciergerie qui s’en tient à des prestations de service n’a pas besoin de carte professionnelle. Dès qu’elle détient ou encaisse des fonds pour le compte du propriétaire, ou agit à sa place dans la location, elle fait de la gestion immobilière et doit détenir une carte professionnelle appelée carte G.

Exercer sans carte est un délit. Surtout, les contrats conclus peuvent être annulés, et avec eux le droit à vos commissions.

#2.2 Travailler sans la carte G

Aujourd’hui, la majorité des conciergeries exercent sans carte G. Il y a cependant quatre règles à respecter absolument :

1. Le propriétaire décide. C’est lui qui fixe les dates de disponibilité et valide les conditions de location. Vous conseillez, il tranche.
2. L’annonce est au nom du propriétaire, sur son propre compte. Vous intervenez comme co-hôte.
3. Aucune caution : ni encaissement, ni conservation d’un dépôt de garantie en nom propre.
4. Aucun flux de loyer ne passe par vous. Les plateformes paient le propriétaire, qui règle ensuite la facture de la conciergerie.

À noter : Airbnb propose une répartition automatique des versements entre hôte et co-hôte qui est très utilisée dans le secteur et faisable sans carte G, mais Booking ne le propose pas.

Certaines solutions de marché de délégation de carte G ou répartition des paiements automatiques multi-plateformes existent mais coûtent rapidement très cher.

#2.3 Travailler avec la carte G

La carte G ouvre la gestion complète : encaissement des loyers et des cautions, reversements, contrats. Elle est délivrée par la CCI sous plusieurs conditions.

• Aptitude professionnelle, par l’une de ces voies : un diplôme bac+3 en droit, économie ou commerce, ou un BTS professions immobilières ; un bac assorti de 3 ans d’emploi salarié à temps plein dans la gestion immobilière ; ou, sans diplôme, 10 ans d’emploi salarié dans le domaine (4 ans comme cadre). L’expérience doit être salariée, et se justifie donc par des fiches de paie ou des attestations d’employeur.
• En société, chaque représentant légal doit remplir ces conditions.
• Moralité : pas de condamnation ni d’interdiction listée par la loi.
• Garantie financière d’au moins 110 000 €, ramenée à 30 000 € les deux premières années.
• RC professionnelle et formation continue obligatoire.

En pratique, l’argent des propriétaires transite par la conciergerie, sur un compte bancaire dédié (compte mandant), séparé de ses propres comptes et couvert par la garantie financière. Elle reverse ensuite les loyers, déduction faite de sa commission.

#3. Comment s’assurer ?

#3.1 La RC pro : indispensable, mais pas toujours suffisante

Quel que soit le statut, une assurance responsabilité civile professionnelle est indispensable.

Les RC pro généralistes, autour de 30 € par mois, ne couvrent pas tous les préjudices propres au métier : litige avec un voyageur, perte de clés, erreur dans une annonce. Des contrats spécialisés existent, plus chers. Lisez les exclusions et vérifiez que l’activité de conciergerie est nommée dans le contrat.

#3.2 L’assurance du propriétaire et les protections des plateformes

Côté propriétaire, l’assurance est tout aussi importante, et c’est à vous de le vérifier avant de signer. Quoi qu’il arrive, le propriétaire doit être couvert par une assurance PNO, propriétaire non occupant. C’est une déclinaison de l’assurance habitation, adaptée à un logement que l’on n’occupe pas soi-même : elle couvre les principaux dommages, incendie, dégât des eaux, sinistres liés au bâtiment. Demandez l’attestation et vérifiez que la location meublée de courte durée y figure bien.

Une autre partie du risque, celle liée aux voyageurs eux-mêmes, se joue au niveau des réservations. Chaque plateforme a son propre dispositif, avec ses règles, ses plafonds et ses délais : il faut donc traiter chaque canal différemment. Le détail est au chapitre 8.

#Le piège à éviter

Encaisser les loyers d’un propriétaire « pour lui rendre service » au démarrage. C’est précisément l’acte qui fait basculer la conciergerie dans l’illégalité, et qui fragilise toutes ses factures.

#Pour aller plus loin

• Chapitre 1 pour savoir qui facture qui ; annexe A pour le mandat de gestion
• Faire valider le montage Hoguet par un juriste, et le choix du statut et du régime de TVA par un expert-comptable
• Sur le blog : la carte G est-elle vraiment indispensable ? et le meilleur statut pour une conciergerie