Location saisonnière : faut-il se spécialiser dans un type de bien (studio, villa, atypique) ?

Se spécialiser : un positionnement plus clair

Se spécialiser dans une typologie précise de bien permet de construire une image de marque plus identifiable. Vous devenez “la” conciergerie de référence pour :

1. les studios urbains et les voyageurs d’affaires,
2. les villas haut de gamme pour une clientèle premium,
3. les hébergements atypiques (tiny house, yourtes, péniches…),
4. ou même un segment géographique bien défini (montagne, bord de mer, centre-ville).

Avantages d’une spécialisation :

• Expertise plus poussée : vous comprenez mieux les attentes des propriétaires et des voyageurs.
• Process optimisés : les tâches récurrentes (ménage, check-in, équipements) sont plus standardisées.
• Ciblage marketing affiné : vous parlez directement à une cible bien définie, ce qui renforce votre efficacité commerciale.
• Image de marque forte : vous devenez identifiable par les clients comme par les propriétaires.

Inconvénients :

• Marché plus restreint : vous limitez le nombre de biens que vous pouvez gérer.
• Dépendance à une typologie : si la demande baisse sur votre segment (ex : baisse des locations haut de gamme), vous êtes plus exposé.
• Adaptation locale nécessaire : votre spécialisation doit correspondre au potentiel réel de votre zone géographique.

Être généraliste : plus de volume, plus de souplesse

À l’inverse, certaines conciergeries choisissent de gérer tous types de biens sans restriction. Cette stratégie permet de s’adresser à une clientèle plus large et d’augmenter rapidement le parc de logements sous gestion.

Avantages d’un modèle généraliste :

• Plus de flexibilité : vous acceptez plus facilement les demandes de propriétaires, quels que soient leurs biens.
• Moins de dépendance à une saisonnalité ou un public spécifique.
• Croissance plus rapide : le recrutement de mandats est plus fluide car moins filtré.

Inconvénients :

• Processus plus complexes : chaque typologie de bien demande des procédures différentes (temps de ménage, accueil, maintenance).
• Communication moins ciblée : difficile de parler à tout le monde sans se diluer.

Moins de différenciation face à la concurrence.

Spécialisation partielle : le bon compromis ?

Une troisième voie consiste à commencer généraliste, puis à affiner progressivement son positionnement en fonction :

• des biens qui fonctionnent le mieux,
• de vos forces internes,
• et de la demande réelle sur votre territoire.

Par exemple :

1. Vous débutez avec tout type de logement mais constatez que les appartements de centre-ville sont plus rentables à gérer. Vous recentrez votre offre autour de cette typologie.
2. Vous avez une équipe qui gère parfaitement les check-ins autonomes ? Vous vous spécialisez dans les petits logements urbains, faciles à automatiser.

Cette spécialisation progressive peut aussi se décliner par zone géographique, niveau de standing ou public cible (familles, couples, télétravailleurs…).

Quels critères pour choisir votre positionnement ?

Voici quelques questions à se poser avant de faire un choix :

• Quelle est la demande locale ? Étudiez le marché via les plateformes, les données publiques, ou des outils comme AirDNA.
• Quelles sont vos compétences et vos ressources ? Gérer une villa avec piscine n’implique pas le même niveau de service qu’un studio en ville.
• Quel est votre objectif de rentabilité ? Certains types de biens offrent un meilleur ROI, mais aussi des coûts plus élevés.
• Quel est votre modèle de développement ? Privilégiez-vous une croissance rapide ou une construction d’image long terme ?

Exemples de spécialisations gagnantes

• Conciergerie urbaine : spécialisée dans les studios et T2 pour voyageurs professionnels, avec une automatisation poussée et des partenariats avec des entreprises.
• Conciergerie haut de gamme : uniquement des villas et propriétés de luxe, avec services sur mesure (chef à domicile, transferts, etc.).
• Conciergerie atypique : gestion d’hébergements insolites, mise en avant sur des plateformes spécifiques, storytelling fort.

En conclusion

Il n’existe pas de bonne ou mauvaise stratégie, mais un choix à faire en cohérence avec vos objectifs, votre territoire et vos ressources. Se spécialiser peut renforcer votre image et optimiser vos opérations, tandis qu’un modèle généraliste permet d’accélérer la croissance. Quel que soit votre choix, restez à l’écoute du marché et adaptez votre positionnement en fonction de ce qui fonctionne vraiment sur le terrain.