Panorama des frais Airbnb avant 2025
Avant d’entrer dans le concret pour 2025, rappelons le fonctionnement “classique” des frais Airbnb :
- Airbnb applique des frais de service (commission) sur chaque réservation, destinés à couvrir le fonctionnement de la plateforme (support, technologie, assurances, etc.).
- Il existait deux grandes structures de frais :
| Modèle de frais |
Qui paie le service ? |
Taux typique / remarques |
| Split-fee |
Partagé entre hôte et voyageur |
Hôte ≈ 3 % sur le montant de réservation ; voyageur : entre 5 % et 15 % selon région et contexte |
| Host-only (tarification simplifiée) |
L’hôte supporte l’intégralité des frais |
Taux plus élevé pour l’hôte (≈ 14 % à 16 %) mais pas de frais pour le voyageur sur la réservation Airbnb |
- Pour les hôtes connectés à un logiciel (PMS ou channel manager), Airbnb imposait déjà le modèle “host-only” dans de nombreuses circonstances (pour simplifier l’affichage des tarifs). 
- Mais jusque-là, certains hôtes pouvaient encore bénéficier du split-fee selon leur configuration ou zone géographique. 
Ce système a permis pendant plusieurs années une règle simple pour les hôtes non techniques : 3 % de frais. Mais 2025 marque une transition majeure.
Les nouveautés 2025 : vers un modèle unique à 15,5 %
Selon les annonces et analyses récentes :
- août 2025 : les nouveaux hôtes utilisant un logiciel de gestion devront adopter le modèle unique (host-only) avec un taux de 15,5 %. 
- octobre 2025 : la bascule sera appliquée pour la majorité des hôtes déjà connectés à des logiciels. 
- 1er décembre 2025 : l’application du modèle “frais uniques” sera étendue à tous les hôtes, y compris ceux n’utilisant pas de PMS ou channel manager.
Ainsi, l’évolution se fait par étapes : d’abord pour les hôtes “logiciels”, puis pour tous les hôtes.
Le nouveau taux : 15,5 %
Le nouveau modèle impose un frais unique de 15,5 % sur le montant de la réservation (hors frais additionnels tels que nettoyage, taxes) pour la plupart des hôtes utilisant un logiciel ou un PMS.
Ce taux remplace le modèle split-fee (3 % pour l’hôte + frais pour le voyageur) dans de très nombreux cas. Airbnb indique vouloir simplifier la tarification : le prix affiché pour le voyageur correspond au montant final, sans frais additionnel visible séparément.
Abandon programmé du modèle split-fee
La structure à frais partagés (“split-fee”) sera progressivement supprimée. D’ici fin 2025, tous les hôtes, même ceux sans PMS, devront passer au modèle unique. Airbnb indique que ce changement vise à rendre la politique tarifaire plus transparente pour les voyageurs : le prix que le voyageur voit est celui qu’il paie.
Impact sur les hôtes anciens
Pour les hôtes déjà connectés à un PMS ou channel manager, le basculement sera automatique, vous n’aurez pas la possibilité de rester en split-fee après les dates de transition. Il sera donc nécessaire de revoir vos tarifs pour compenser l’augmentation du coût de commission.
Quelles implications pour les hôtes ?
L’augmentation (ou du moins la modification) des frais ne se fait pas sans conséquence. Voici ce que les hôtes doivent anticiper :
Baisse potentielle des marges
Si vous restiez avec le tarif précédent (3 %), mais que le nouveau est de 15,5 %, cela représente un coût beaucoup plus élevé à absorber. Sans ajustement, vos gains nets seront fortement réduits — en particulier sur les tarifs serrés ou les locations courtes.
Nécessité d’ajuster les tarifs
Pour compenser ces frais, vous devrez :
- Augmenter vos tarifs nuit par nuit.
- Repenser vos frais additionnels (ménage, services supplémentaires, etc.)
- Soigner votre positionnement de prix pour rester compétitif tout en couvrant vos marges.
Impact sur la visibilité & les réservations
- Certains voyageurs utilisent des filtres de budget. Si vous augmentez trop vos prix, vous risquez de sortir du spectre de recherche de certains clients.
- Le passage à un tarif “final” sans frais additionnels visibles peut, dans certains cas, être perçu comme plus “transparent” par le voyageur et encourager les réservations.
Importance d’optimiser les autres leviers
Avec des coûts plus élevés, chaque euro compte :
- Maximiser l’occupation et éviter les jours creux.
- Proposer des services annexes (petit-déjeuner, transferts, expériences) pour augmenter le panier moyen.
- Travailler le référencement, les photos, les descriptions pour se démarquer.
Que faire pour amortir ces frais et préserver vos revenus ?
Voici des stratégies concrètes pour vous adapter et limiter l’impact :
Réévaluer vos prix intelligemment
- Ne faites pas d’augmentation linéaire brutale : testez par paliers selon saison, jours de semaine ou weekend.
- Utilisez des outils de tarification dynamique (yield, revenue management) pour ajuster en temps réel face à la demande.
- Prenez en compte les frais Airbnb dans votre coût de référence — travaillez à partir d’un “coût net” que vous voulez atteindre.
Valoriser les services annexes
- Proposez des options à valeur ajoutée (transports, expérience locale, repas) dont vous gardez une marge.
- Ces services peuvent être vendus en direct ou via Airbnb selon les conditions, mais contribuent à compenser la perte due aux commissions.
Encourager les réservations directes
- Avoir un site web bien optimisé, SEO, un système de réservation directe pour capter des clients hors Airbnb.
- Offrir des avantages (petits extras, remise fidélité) pour ceux qui réservent directement.
- Soigner votre communication hors plateforme (réseaux sociaux, publicité locale) pour diversifier les canaux.
Choisir des outils et PMS efficaces
- Assurez-vous que votre logiciel de gestion supporte bien la transition vers les frais uniques, et vous donne les outils d’ajustement tarifaire.
- Airbnb a désigné certains “Preferred Software Partners” pour 2025 (ceux-ci bénéficient d’un meilleur soutien API et d’accès prioritaire). 
- En France ou en Europe, faites attention aux modalités de TVA ou réglementation locale qui pourraient influencer la façon dont les frais sont gérés en comptabilité.
Simulation et prévision
- Avant la bascule, faites des simulations de revenus nets selon différents scénarios (prix, taux d’occupation, frais additionnels).
- Analysez vos marges actuelles pour identifier les offres (heures creuses, nuits spéciales) sur lesquelles l’augmentation aura l’effet le plus “douce”.
En résumé : ce que vous devez retenir
- Modèle unique 15,5 % obligatoire : à partir de fin 2025, tous les hôtes seront soumis à un frais unique de 15,5 %, et le modèle split-fee disparaîtra.
- Transition progressive : les bascules débute en août 2025 pour les hôtes connectés à des outils, puis s’étendent à tous les hôtes en décembre.
- Impact sur les marges : une hausse de commission importante exige une adaptation tarifaire pour ne pas sacrifier vos revenus nets.
- Stratégies compensatoires : tarification dynamique, services annexes, réservations directes, choix d’outils performants.
- Préparation dès maintenant : simulez vos résultats, testez des augmentations, optimisez vos canaux directs.
Vous êtes en plein dans une période de transition majeure. Ceux qui anticiperont et adapteront leur modèle économique en seront les mieux armés pour 2026 et au-delà.
