[{"data":1,"prerenderedAt":509},["ShallowReactive",2],{"guide-page-\u002Fressources\u002Fguides\u002Fconciergerie\u002Fpiloter-activite":3,"guide-plan-\u002Fressources\u002Fguides\u002Fconciergerie":407},{"id":4,"title":5,"body":6,"cover":391,"coverAlt":391,"description":392,"extension":393,"icon":394,"kind":395,"lead":396,"marker":397,"meta":398,"navTitle":5,"navigation":399,"part":400,"parts":391,"path":401,"publishedAt":402,"seo":403,"seoTitle":404,"shareImage":391,"stem":405,"terms":391,"updatedAt":391,"__hash__":406},"guides\u002Fressources\u002Fguides\u002Fconciergerie\u002F10.piloter-activite.md","Piloter son activité",{"type":7,"value":8,"toc":373},"minimark",[9,14,18,24,33,36,40,43,46,88,92,95,107,111,114,117,121,124,195,198,239,243,246,249,260,263,266,269,273,276,279,306,323,333,337],[10,11,13],"h2",{"id":12},"_1-décomposer-son-chiffre-daffaires","1. Décomposer son chiffre d’affaires",[15,16,17],"p",{},"Le chiffre d’affaires d’une conciergerie se décompose en trois facteurs :",[19,20,21],"blockquote",{},[15,22,23],{},"Chiffre d’affaires = nombre de logements actifs × revenu locatif moyen par logement × taux de commission",[15,25,26,27,32],{},"Le revenu locatif moyen se décompose à son tour : nombre de nuits disponibles × taux d’occupation × prix moyen de la nuitée (ADR, ",[28,29,31],"a",{"href":30},"\u002Fressources\u002Fguides\u002Fconciergerie\u002Fcanaux-diffusion-revenue-management","chapitre 9","). Cette décomposition permet de savoir sur quel levier agir : gagner des logements, mieux les remplir, ou mieux les vendre.",[15,34,35],{},"Suivez ensuite le chiffre d’affaires logement par logement : c’est là que se voient les écarts.",[10,37,39],{"id":38},"_2-analyser-la-marge-par-logement","2. Analyser la marge par logement",[15,41,42],{},"La commission est presque entièrement de la marge : son seul coût est le temps humain passé à gérer le logement. Le point à surveiller, c’est le ménage, où la valeur peut se perdre sans qu’on s’en rende compte.",[15,44,45],{},"Attention en particulier à la TVA. Un prestataire auto-entrepreneur en franchise vous facture sans TVA. Si vous êtes vous-même assujetti, ce que vous refacturez au propriétaire est un montant TTC. Refacturer 100 € un ménage payé 100 €, c’est encaisser 83,33 € hors taxe et reverser 16,67 € de TVA à l’État : vous perdez 16,67 € à chaque ménage. Pour être à l’équilibre, il faut refacturer a minima 120 € TTC ou fonctionner en débours.",[47,48,50,55,58,61,82,85],"encadre",{"icon":49},"dollars",[51,52,54],"h3",{"id":53},"le-mécanisme-des-débours","Le mécanisme des débours",[15,56,57],{},"Il existe une façon d’éviter cette perte : le débours. Vous réglez une dépense au nom et pour le compte du propriétaire, puis vous la lui refacturez à l’euro près. Cette somme n’entre ni dans votre chiffre d’affaires ni dans votre base de TVA : vous n’êtes qu’un intermédiaire de paiement, et la TVA ne vient plus rogner la refacturation.",[15,59,60],{},"Quatre conditions à réunir :",[62,63,64,73,76,79],"ul",{},[65,66,67,68,72],"li",{},"un mandat écrit et préalable du propriétaire, qui vous autorise à engager ces dépenses pour son compte (à prévoir dans le mandat de gestion, ",[28,69,71],{"href":70},"\u002Fressources\u002Fguides\u002Fconciergerie\u002Fmandat-onboarding-logement","chapitre 6",") ;",[65,74,75],{},"la facture du prestataire établie au nom du propriétaire, et non au vôtre ;",[65,77,78],{},"un remboursement au centime près, sans marge ni majoration ;",[65,80,81],{},"les justificatifs conservés et transmis au propriétaire.",[15,83,84],{},"Le revers : c’est nettement plus lourd à gérer. Il faut obtenir de chaque prestataire une facture au nom du bon propriétaire, suivre ces sommes séparément de vos propres produits, et joindre les justificatifs à chaque décompte. Sur dix logements et plusieurs rotations par semaine, cela fait beaucoup de pièces à tracer. Et la moindre marge prise au passage fait tomber le régime : la somme redevient du chiffre d’affaires taxable.",[15,86,87],{},"À arbitrer avec votre expert-comptable, selon votre volume et votre outil de facturation.",[10,89,91],{"id":90},"_3-suivre-son-portefeuille-et-comprendre-les-départs","3. Suivre son portefeuille et comprendre les départs",[15,93,94],{},"Analysez la composition de votre portefeuille : propriétaires présents depuis longtemps, propriétaires gagnés, propriétaires perdus. Vous en déduisez un taux d’attrition : le nombre de propriétaires perdus sur une période, rapporté au nombre de propriétaires en début de période. Plus il est faible, mieux c’est.",[15,96,97,98,102,103,106],{},"Surtout, analysez chaque départ. Manque de visibilité sur votre travail ? Rentabilité décevante ? Raisons personnelles, comme la récupération du logement ? Les deux premières causes dépendent de vous (chapitres ",[28,99,101],{"href":100},"\u002Fressources\u002Fguides\u002Fconciergerie\u002Frelation-voyageurs-proprietaires","8"," et ",[28,104,105],{"href":30},"9",").",[10,108,110],{"id":109},"_4-raisonner-sa-trésorerie-sur-douze-mois","4. Raisonner sa trésorerie sur douze mois",[15,112,113],{},"En activité saisonnière, la trésorerie de la haute saison doit financer toute l’année : elle ne doit pas être consommée au fil de l’eau. Estimez l’ensemble des charges fixes qui tomberont pendant les mois creux : outils, loyers, forfaits téléphoniques, salaires. Vous savez alors quelle part de votre trésorerie est réellement disponible.",[15,115,116],{},"L’approche la plus prudente : considérer que le chiffre d’affaires des mois creux est un bonus, qui pourra servir à votre rémunération. La trésorerie, elle, doit couvrir toutes les charges jusqu’à la prochaine saison.",[10,118,120],{"id":119},"_5-séquiper-par-paliers","5. S’équiper par paliers",[15,122,123],{},"Les outils se choisissent en fonction de vos besoins, par paliers.",[125,126,127,143],"table",{},[128,129,130],"thead",{},[131,132,133,137,140],"tr",{},[134,135,136],"th",{},"Palier",[134,138,139],{},"Outil",[134,141,142],{},"Ce qu’il apporte",[144,145,146,158,172,185],"tbody",{},[131,147,148,152,155],{},[149,150,151],"td",{},"Dès le démarrage",[149,153,154],{},"Un outil de gestion des tâches et de facturation",[149,156,157],{},"Suivi des ménages et des interventions, livret d’accueil, facturation et process en place pour un coût très faible",[131,159,160,163,166],{},[149,161,162],{},"À partir de 15 à 20 logements",[149,164,165],{},"Un channel manager",[149,167,168,169,171],{},"Tout centralisé au même endroit, messages automatiques, gain de temps important (",[28,170,31],{"href":30},")",[131,173,174,177,180],{},[149,175,176],{},"Ensuite",[149,178,179],{},"Un outil de tarification dynamique",[149,181,182,183,171],{},"Prix ajustés automatiquement à la demande (",[28,184,31],{"href":30},[131,186,187,189,192],{},[149,188,176],{},[149,190,191],{},"Des outils de réponse automatique aux voyageurs, avec IA",[149,193,194],{},"Réponses aux questions courantes, 24 heures sur 24",[15,196,197],{},"Vérifiez le mode de facturation. La plupart des outils du marché facturent un abonnement mensuel par logement, qu’il soit loué ou non. Préférez, quand c’est possible, un outil qui ne facture que les logements actifs : en basse saison, la différence se voit directement dans votre trésorerie.",[47,199,201,205,208,230,233,236],{"icon":200},"calendar-square",[51,202,204],{"id":203},"oui-nous-prêchons-pour-notre-paroisse","Oui, nous prêchons pour notre paroisse",[15,206,207],{},"Ce guide est écrit par Loftely, autant le dire franchement plutôt que de le glisser en note de bas de page. Alors voici notre réponse à la question des outils de démarrage, à prendre pour ce qu’elle est.",[15,209,210,211,215,216,215,220,224,225,229],{},"Loftely couvre ce dont une conciergerie a besoin dès le premier logement : ",[28,212,214],{"href":213},"\u002Fproduit\u002Ftaches","tâches et plannings de ménage",", ",[28,217,219],{"href":218},"\u002Fproduit\u002Flivrets-accueil","livret d’accueil",[28,221,223],{"href":222},"\u002Fproduit\u002Ffacturation","facturation",". Pour les petits portefeuilles et les conciergeries au forfait, les réservations arrivent par simple lien iCal, depuis l’outil que le propriétaire utilise déjà. ",[28,226,228],{"href":227},"\u002Ftarifs","5 € par mois et par logement actif",", c’est-à-dire un logement qui a eu au moins une réservation dans le mois. Un logement qui dort en février ne vous coûte rien : il nous a semblé logique que notre facture suive votre saison plutôt que l’inverse.",[15,231,232],{},"Pour les plus gros acteurs de la conciergerie, Loftely sort aussi le mode channel manager, avec toutes les fonctionnalités nécessaires (synchronisation des prix, des messages, etc.). Avec toujours la même logique : une tarification juste, basée uniquement sur les logements qui vous rapportent du chiffre d’affaires.",[15,234,235],{},"Facturation électronique, intégration de l’IA, interface moderne et ultra intuitive : nous sommes à la pointe des nouveautés technologiques et notre jeunesse est notre force. C’est l’avantage de ne pas avoir quinze ans de code sur des technologies obsolètes à traîner derrière nous !",[15,237,238],{},"Vous allez passer des heures par semaine sur votre outil de gestion, autant qu’il soit agréable à utiliser. Venez tester ;)",[10,240,242],{"id":241},"_6-utiliser-lia-pour-analyser-ses-propres-données","6. Utiliser l’IA pour analyser ses propres données",[15,244,245],{},"L’automatisation exécute des règles que vous avez fixées, comme l’envoi d’un message à heure fixe. L’IA, elle, analyse et produit. Si vous avez déjà l’habitude de l’utiliser, connectez un assistant comme ChatGPT, Claude ou Gemini à votre outil de gestion.",[15,247,248],{},"Vous pouvez alors confier à l’IA des tâches habituellement très chronophages, par exemple :",[62,250,251,254,257],{},[65,252,253],{},"calculer les indemnités kilométriques d’un salarié à partir de ses tâches validées ;",[65,255,256],{},"vérifier qu’une facture de prestataire de ménage correspond bien aux interventions réalisées sur la période ;",[65,258,259],{},"calculer la marge réellement gagnée sur le ménage selon votre régime de TVA.",[15,261,262],{},"Toutes ces analyses partent de vos propres données, sans perdre de temps à les mettre en forme ni à faire les calculs. Vérifiez toujours les résultats avant de les utiliser, notamment pour la paie et la facturation.",[15,264,265],{},"L’autre usage, c’est le pilotage du terrain. Selon les outils, l’assistant ne fait pas qu’analyser : il agit. Créer une tâche de ménage, la réaffecter à un autre intervenant, décaler une intervention, bloquer des dates, mettre à jour une fiche logement. Vous le demandez en langage naturel, depuis votre téléphone, y compris par message vocal : « le ménage du studio Victor-Hugo passe à 14 h demain, mets-le sur Sandra ».",[15,267,268],{},"C’est là que le gain se voit vraiment, parce que le concierge est rarement devant un écran : il est dans un logement, dans sa voiture, entre deux check-in. Dicter une consigne en dix secondes vaut mieux que la noter sur un bout de papier en se promettant de la saisir le soir.",[10,270,272],{"id":271},"_7-et-après-passer-à-léchelle","7. Et après : passer à l’échelle",[15,274,275],{},"Ces mêmes indicateurs répondent à une autre question : pouvez-vous prendre plus de logements ? Le feu vert, c’est une marge par logement stable, peu de départs de propriétaires, une trésorerie qui passe les mois creux sans tension, et des process qu’une autre personne pourrait suivre. À l’inverse, grandir pour compenser une marge trop faible ne fait que multiplier le problème : deux fois plus de travail pour le même résultat.",[15,277,278],{},"Si le feu est vert, gardez quatre points en tête.",[62,280,281,288,294,300],{},[65,282,283,287],{},[284,285,286],"strong",{},"La charge n’est pas proportionnelle."," Les imprévus augmentent plus vite que le portefeuille, et quand ils se chevauchent, chacun prend plus de temps. À chaque palier, l’organisation doit évoluer.",[65,289,290,293],{},[284,291,292],{},"Répartissez les rôles."," Relation voyageurs, relation propriétaires, interventions terrain, prix et annonces : une seule personne ne peut plus tout porter.",[65,295,296,299],{},[284,297,298],{},"Documentez pour déléguer."," On ne délègue bien que ce qui est écrit : facturation, imprévus, onboarding d’un logement, contrôle du ménage.",[65,301,302,305],{},[284,303,304],{},"Densifiez avant de vous étendre."," Le métier est très local : vous devez pouvoir vous rendre dans un logement en cas de problème. Ouvrir une zone à distance demande d’y trouver des personnes de confiance et d’y passer plusieurs semaines, voire plusieurs mois.",[15,307,308,309,102,313,317,318,322],{},"Dernière voie de croissance : le rachat de portefeuille. Beaucoup de concierges exercent quatre ou cinq ans puis s’arrêtent, ce qui crée des opportunités de reprise. Avant de proposer un prix, vérifiez l’accord des propriétaires pour continuer avec vous, car un mandat ne se transfère pas sans eux, la qualité des annonces et le compte auquel elles sont rattachées, les revenus et la marge par logement sur au moins une saison complète, et la conformité des logements (chapitres ",[28,310,312],{"href":311},"\u002Fressources\u002Fguides\u002Fconciergerie\u002Fstatut-juridique-tva-loi-hoguet","2",[28,314,316],{"href":315},"\u002Fressources\u002Fguides\u002Fconciergerie\u002Freglementation-location-meublee-touristique","3","). Des prix de marché existent : n’hésitez pas à ",[28,319,321],{"href":320},"\u002Fcontact","contacter l’équipe Loftely"," pour en savoir plus.",[324,325,326,330],"piege",{},[10,327,329],{"id":328},"le-piège-à-éviter","Le piège à éviter",[15,331,332],{},"Piloter au seul chiffre d’affaires. Il monte dès que vous ajoutez des logements, même si chacun rapporte moins qu’avant, même si vous perdez de l’argent sur chaque ménage refacturé. Ce sont la marge par logement et les départs de propriétaires qui disent si vous allez bien. Second réflexe : ne pas consommer la trésorerie de l’été comme si elle était du revenu. Les mois creux arrivent toujours, et les charges fixes, elles, ne baissent pas.",[10,334,336],{"id":335},"pour-aller-plus-loin","Pour aller plus loin",[62,338,339,348,355,366],{},[65,340,341,344,345,347],{},[28,342,343],{"href":311},"Chapitre 2"," pour la TVA ; ",[28,346,31],{"href":30}," pour l’ADR, le RevPAR et le channel manager",[65,349,350,354],{},[28,351,353],{"href":352},"\u002Fressources\u002Fguides\u002Fconciergerie\u002Foffre-prix-commission","Chapitre 4"," pour la construction des prix et des coûts",[65,356,357,358,102,362],{},"Sur le blog : ",[28,359,361],{"href":360},"\u002Fblog\u002Fnouveautes\u002Fmcp-loftely-disponible","piloter Loftely depuis un assistant IA",[28,363,365],{"href":364},"\u002Fblog\u002Fconseils\u002F7-strategies-efficaces-assurer-rentabilite-conciergerie","sept stratégies pour rentabiliser sa conciergerie",[65,367,368,369],{},"Outil gratuit : ",[28,370,372],{"href":371},"\u002Foutils\u002Frentabilite-location-courte-duree","estimer la rentabilité d’une location courte durée",{"title":374,"searchDepth":375,"depth":375,"links":376},"",2,[377,378,382,383,384,387,388,389,390],{"id":12,"depth":375,"text":13},{"id":38,"depth":375,"text":39,"children":379},[380],{"id":53,"depth":381,"text":54},3,{"id":90,"depth":375,"text":91},{"id":109,"depth":375,"text":110},{"id":119,"depth":375,"text":120,"children":385},[386],{"id":203,"depth":381,"text":204},{"id":241,"depth":375,"text":242},{"id":271,"depth":375,"text":272},{"id":328,"depth":375,"text":329},{"id":335,"depth":375,"text":336},null,"Chiffre d’affaires, marge par logement, TVA sur le ménage et débours, départs de propriétaires, trésorerie, outils et IA : piloter sa conciergerie.","md","document-tray","chapter","Une conciergerie peut être très occupée sans être rentable. Piloter son activité, c’est savoir d’où vient son chiffre d’affaires, ce que rapporte réellement chaque logement, pourquoi des propriétaires partent, et si la trésorerie tiendra jusqu’à la prochaine saison.","10",{},true,5,"\u002Fressources\u002Fguides\u002Fconciergerie\u002Fpiloter-activite","2026-10-07",{"title":5,"description":392},"Piloter sa conciergerie : marge, trésorerie, outils","ressources\u002Fguides\u002Fconciergerie\u002F10.piloter-activite","TTJeHmudgNG3RxNW5etU2yUJ5oR3J_UVLdFUZ2XFPW8",{"title":408,"parts":409,"shareImage":415,"coverAlt":416,"entries":417},"Guide de la conciergerie",[410,411,412,413,414],"Comprendre avant de se lancer","Se mettre en règle","Construire son offre et signer","Exploiter au quotidien","Rentabiliser et grandir","\u002Fimg\u002Fsocial\u002Fog-guide-conciergerie.jpg","Illustration peinte de quatre personnes vues de dos, marchant sur un chemin de campagne vers une ville dont les tours se dessinent au loin",[418,427,433,438,444,451,457,464,469,473,474,481,489,496,503],{"path":419,"title":420,"navTitle":421,"description":422,"kind":395,"marker":423,"icon":424,"part":425,"minutes":426},"\u002Fressources\u002Fguides\u002Fconciergerie\u002Fmetier-modeles-economiques","Le métier, le marché et les modèles économiques","Métier et modèles économiques","Le rôle du concierge, commission ou forfait, qui paie quoi sur une réservation et les trois leviers de rentabilité d’une conciergerie.","1","three-houses",1,7,{"path":311,"title":428,"navTitle":429,"description":430,"kind":395,"marker":312,"icon":431,"part":375,"minutes":432},"Statut juridique, TVA et loi Hoguet","Statut, TVA et loi Hoguet","Micro-entreprise ou société, seuils de TVA 2026, facturation électronique, carte G et assurances : le cadre juridique d’une conciergerie.","rubber-stamp-invoice",9,{"path":315,"title":434,"navTitle":435,"description":436,"kind":395,"marker":316,"icon":437,"part":375,"minutes":400},"La réglementation de la location meublée touristique","Réglementation des meublés","Loi Le Meur, changement d’usage, numéro d’enregistrement, DPE, copropriété, taxe de séjour : les six vérifications avant de signer un logement.","country-flag-square",{"path":352,"title":439,"navTitle":440,"description":441,"kind":395,"marker":442,"icon":49,"part":381,"minutes":443},"Définir son offre et fixer ses prix","Offre et prix","Gestion complète ou prestation de services, taux de commission du marché, base de calcul, coûts cachés : comment fixer les prix de sa conciergerie.","4",4,{"path":445,"title":446,"navTitle":446,"description":447,"kind":395,"marker":448,"icon":449,"part":381,"minutes":450},"\u002Fressources\u002Fguides\u002Fconciergerie\u002Ftrouver-proprietaires","Trouver ses propriétaires","Choisir ses logements, activer le réseau local, être trouvable en ligne, réussir le rendez-vous propriétaire et connaître les régimes LMNP et LMP.","5","heart-pin",6,{"path":70,"title":452,"navTitle":453,"description":454,"kind":395,"marker":455,"icon":456,"part":381,"minutes":443},"Signer le mandat et onboarder le logement","Mandat et onboarding","Les clauses d’un mandat de gestion, l’audit du logement, le livret d’accueil, les photos et le paramétrage de l’annonce sur Airbnb et Booking.","6","keybox",{"path":458,"title":459,"navTitle":460,"description":461,"kind":395,"marker":462,"icon":463,"part":443,"minutes":381},"\u002Fressources\u002Fguides\u002Fconciergerie\u002Foperations-terrain-equipe","Opérations terrain et équipe","Terrain et équipe","Faire le ménage soi-même, auto-entrepreneurs, salarié ou société de ménage, contrôle qualité et plan B : organiser le terrain d’une conciergerie.","7","broom",{"path":100,"title":465,"navTitle":466,"description":467,"kind":395,"marker":101,"icon":468,"part":443,"minutes":400},"Relation clients : voyageurs et propriétaires","Relation clients","Reporting propriétaire, seuil d’intervention, messages voyageurs, gestion des imprévus, AirCover et cautions : la relation clients en conciergerie.","speech-bubbles",{"path":30,"title":470,"navTitle":471,"description":472,"kind":395,"marker":105,"icon":200,"part":400,"minutes":400},"Canaux de diffusion et revenue management","Diffusion et prix","Airbnb puis Booking, liens iCal ou channel manager, tarification dynamique, ADR et RevPAR, site web sans carte G : diffuser et fixer ses prix.",{"path":401,"title":5,"navTitle":5,"description":392,"kind":395,"marker":397,"icon":394,"part":400,"minutes":432},{"path":475,"title":476,"navTitle":477,"description":478,"kind":479,"marker":391,"icon":480,"part":391,"minutes":375},"\u002Fressources\u002Fguides\u002Fconciergerie\u002Fconclusion","Conclusion : les sept idées à retenir","Conclusion","Conformité, argent des propriétaires, choix des logements, prix, ménage, reporting, marge : les sept idées à retenir pour lancer sa conciergerie.","conclusion","light-bulb",{"path":482,"title":483,"navTitle":484,"description":485,"kind":486,"marker":487,"icon":488,"part":391,"minutes":426},"\u002Fressources\u002Fguides\u002Fconciergerie\u002Fmodele-mandat-gestion","Modèle de mandat de gestion commenté","Modèle de mandat","Un modèle de contrat de prestation de conciergerie, clause par clause : objet, prestations, rémunération, loi Hoguet, responsabilité, résiliation.","appendix","A","contract",{"path":490,"title":491,"navTitle":492,"description":493,"kind":486,"marker":494,"icon":495,"part":391,"minutes":381},"\u002Fressources\u002Fguides\u002Fconciergerie\u002Fcheck-lists","Check-lists : conformité, onboarding, ménage","Check-lists","Trois check-lists de conciergerie à imprimer : conformité du logement avant de signer, onboarding d’un nouveau logement, ménage et contrôle qualité.","B","welcome-book",{"path":497,"title":498,"navTitle":499,"description":500,"kind":486,"marker":501,"icon":502,"part":391,"minutes":425},"\u002Fressources\u002Fguides\u002Fconciergerie\u002Fglossaire","Glossaire de la conciergerie","Glossaire","Les notions clés de la conciergerie et de la location courte durée, définies en une phrase : carte G, ADR, RevPAR, LMNP, débours, channel manager.","C","faq",{"path":504,"title":505,"navTitle":505,"description":506,"kind":486,"marker":507,"icon":508,"part":391,"minutes":425},"\u002Fressources\u002Fguides\u002Fconciergerie\u002Fsources","Sources","Les textes et articles consultés pour écrire le guide de la conciergerie, classés par chapitre : loi Hoguet, loi Le Meur, seuils 2026, LMNP, AirCover.","D","earth",1791390166978]