[{"data":1,"prerenderedAt":476},["ShallowReactive",2],{"guide-page-\u002Fressources\u002Fguides\u002Fconciergerie\u002Fmetier-modeles-economiques":3,"guide-plan-\u002Fressources\u002Fguides\u002Fconciergerie":375},{"id":4,"title":5,"body":6,"cover":358,"coverAlt":358,"description":359,"extension":360,"icon":361,"kind":362,"lead":363,"marker":364,"meta":365,"navTitle":366,"navigation":367,"part":368,"parts":358,"path":369,"publishedAt":370,"seo":371,"seoTitle":372,"shareImage":358,"stem":373,"terms":358,"updatedAt":358,"__hash__":374},"guides\u002Fressources\u002Fguides\u002Fconciergerie\u002F01.metier-modeles-economiques.md","Le métier, le marché et les modèles économiques",{"type":7,"value":8,"toc":341},"minimark",[9,14,18,41,44,47,51,54,73,77,80,87,91,94,121,124,130,133,141,144,173,176,179,182,186,196,216,220,223,261,270,289,299,303],[10,11,13],"h2",{"id":12},"_1-le-concierge-chef-dorchestre-du-logement","1. Le concierge, chef d’orchestre du logement",[15,16,17],"p",{},"Le concierge gère et organise toute la vie autour du logement. Il exerce en réalité trois métiers à la fois :",[19,20,21,29,35],"ul",{},[22,23,24,28],"li",{},[25,26,27],"strong",{},"les opérations"," : tournées de ménage, accueil des voyageurs, interventions ;",[22,30,31,34],{},[25,32,33],{},"le commercial"," : la relation avec les propriétaires, pour signer des mandats et les convaincre de lui confier leur logement ;",[22,36,37,40],{},[25,38,39],{},"le revenue management"," : paramétrage de l’annonce, prix, conditions de réservation, pour faire performer l’annonce et optimiser le rendement.",[15,42,43],{},"Il est l’interlocuteur privilégié du propriétaire, mais aussi de tous ceux qui gravitent autour du bien : prestataires, artisans, organismes de classement des meublés, mairie, office de tourisme. Il est au centre de toute la gestion du logement.",[15,45,46],{},"Cette position centrale en fait souvent un vrai tiers de confiance pour le propriétaire. De fil en aiguille, celui-ci peut lui confier des missions qui dépassent la pure conciergerie.",[10,48,50],{"id":49},"_2-saisonnalité-et-réglementation-définissent-votre-modèle","2. Saisonnalité et réglementation définissent votre modèle",[15,52,53],{},"Avant de vous lancer, étudiez la saisonnalité et la réglementation de votre secteur. Ce sont elles qui déterminent votre modèle, votre trésorerie et votre prévisionnel de chiffre d’affaires.",[15,55,56,57,62,63,67,68,72],{},"Une zone très saisonnière peut tourner deux à trois mois dans l’année, et rester très calme le reste du temps : il faudra gérer la trésorerie en conséquence (",[58,59,61],"a",{"href":60},"\u002Fressources\u002Fguides\u002Fconciergerie\u002Fpiloter-activite","chapitre 10","). À l’inverse, une conciergerie urbaine tourne toute l’année, avec des revenus plus réguliers. Quant à la réglementation, la location de meublés touristiques est de plus en plus encadrée, et ce cadre dépend de chaque secteur. C’est un élément fondamental, car la réglementation peut à elle seule rendre une zone inexploitable : elle est détaillée aux chapitres ",[58,64,66],{"href":65},"\u002Fressources\u002Fguides\u002Fconciergerie\u002Fstatut-juridique-tva-loi-hoguet","2"," et ",[58,69,71],{"href":70},"\u002Fressources\u002Fguides\u002Fconciergerie\u002Freglementation-location-meublee-touristique","3",".",[10,74,76],{"id":75},"_3-commission-ou-forfait-deux-façons-de-gagner-sa-vie","3. Commission ou forfait : deux façons de gagner sa vie",[15,78,79],{},"Le modèle le plus classique est la commission : la conciergerie prélève un pourcentage des revenus locatifs, par exemple 25 % du montant des nuitées. Vous gagnez quand le logement est loué, donc quand le propriétaire gagne : vos intérêts sont alignés.",[15,81,82,83,72],{},"L’autre modèle est le forfait : la conciergerie facture chaque prestation, check-in, check-out ou ménage, à un prix fixe. Le détail des offres et de la fixation des prix est au ",[58,84,86],{"href":85},"\u002Fressources\u002Fguides\u002Fconciergerie\u002Foffre-prix-commission","chapitre 4",[10,88,90],{"id":89},"_4-qui-paie-quoi-qui-facture-qui","4. Qui paie quoi, qui facture qui",[15,92,93],{},"Les flux d’argent d’une location courte durée se lisent en cascade :",[95,96,97,103,109,115],"ol",{},[22,98,99,102],{},[25,100,101],{},"Le voyageur paie"," le montant total de la réservation sur la plateforme, taxe de séjour comprise.",[22,104,105,108],{},[25,106,107],{},"La taxe de séjour"," est collectée par la plateforme et reversée directement à la commune.",[22,110,111,114],{},[25,112,113],{},"La plateforme de réservation (OTA)"," prélève sa commission (Airbnb, Booking.com, etc.).",[22,116,117,120],{},[25,118,119],{},"Le net est versé au propriétaire."," Il comprend deux parts : le loyer, qui correspond aux nuitées, et les frais de ménage.",[122,123],"guide-flux-reservation",{},[15,125,126,127,129],{},"La conciergerie facture ensuite sa commission au propriétaire. La base de calcul (c’est-à-dire ce sur quoi s’applique le pourcentage de commission) est libre : montant brut de la réservation, montant net, loyer seul, mais elle doit être fixée clairement dès le départ (",[58,128,86],{"href":85},").",[15,131,132],{},"Pour le ménage, une seule règle : les frais sont toujours ajoutés sur la plateforme, donc toujours payés par le voyageur. Le propriétaire les perçoit avec le net, puis deux organisations sont possibles :",[19,134,135,138],{},[22,136,137],{},"la conciergerie gère le ménage : elle le facture au propriétaire et règle elle-même ses prestataires ;",[22,139,140],{},"le prestataire de ménage facture directement le propriétaire.",[15,142,143],{},"L’essentiel est que chacun sache clairement qui paie quoi.",[145,146,148,153,156],"encadre",{"icon":147},"broom",[149,150,152],"h3",{"id":151},"refacturer-le-ménage-ou-laisser-les-prestataires-facturer","Refacturer le ménage, ou laisser les prestataires facturer ?",[15,154,155],{},"Les deux modèles se valent. Le choix dépend de ce que vous cherchez : de la marge, ou de la simplicité.",[19,157,158,167],{},[22,159,160,163,164,166],{},[25,161,162],{},"Refacturer le ménage"," permet d’aller chercher un peu de marge, à condition de bien maîtriser ses prix, sans oublier l’effet de la TVA (",[58,165,61],{"href":60},"). En contrepartie, cela demande plus de contrôle et d’organisation. Au moment de facturer, il faut compter précisément toutes les interventions réalisées : un ménage refait, un deuxième passage pour remettre des consommables ou refaire un lit. Un logiciel de gestion des tâches est alors particulièrement utile. Autre avantage, et non des moindres : c’est beaucoup plus simple pour le propriétaire, qui ne reçoit qu’une seule facture en fin de mois.",[22,168,169,172],{},[25,170,171],{},"Laisser les prestataires facturer directement"," le propriétaire : la solution est plus simple, mais vous renoncez à cette marge. Cela peut aussi vous mettre en porte-à-faux avec votre prestataire si le propriétaire ne le paie pas.",[15,174,175],{},"Attention, la grande majorité des OTA prélèvent aussi leur commission sur les frais de ménage.",[15,177,178],{},"Leur commission s’applique au montant total de la réservation, ménage compris. Sur un ménage affiché 80 €, avec une commission de plateforme de 18 %, le propriétaire ne perçoit donc réellement que 65,60 € sur la partie ménage. Si la conciergerie lui refacture le ménage 80 €, l’écart de 14,40 € sort de sa poche à chaque séjour.",[15,180,181],{},"Deux façons de l’éviter : afficher sur la plateforme un prix de ménage majoré du taux de commission, ici environ 98 € pour en percevoir 80 €, ou intégrer cet écart dans le calcul de votre propre commission. Dans les deux cas, expliquez-le au propriétaire dès le départ : c’est exactement le genre de détail qui, découvert au premier décompte, abîme la confiance.",[10,183,185],{"id":184},"_5-trois-leviers-de-rentabilité","5. Trois leviers de rentabilité",[15,187,188,189,67,193,129],{},"La rentabilité d’une conciergerie se joue sur trois leviers : le nombre de logements réellement loués, le prix moyen de la nuitée, et le temps passé sur chaque logement. Un portefeuille de logements bien loués, à bon prix et faciles à gérer vaut mieux qu’un grand portefeuille chronophage (chapitres ",[58,190,192],{"href":191},"\u002Fressources\u002Fguides\u002Fconciergerie\u002Ftrouver-proprietaires","5",[58,194,195],{"href":60},"10",[19,197,198,204,210],{},[22,199,200,203],{},[25,201,202],{},"Le nombre de logements réellement loués"," : un logement en gestion mais vide ne rapporte rien, alors qu’il vous coûte du temps.",[22,205,206,209],{},[25,207,208],{},"Le prix moyen de la nuitée"," : votre commission étant un pourcentage, chaque euro gagné sur la nuitée tombe dans votre poche sans travail supplémentaire.",[22,211,212,215],{},[25,213,214],{},"Le temps passé par logement"," : c’est votre vrai coût, et le seul que vous maîtrisez vraiment. Un logement deux fois plus exigeant rapporte deux fois moins de l’heure.",[10,217,219],{"id":218},"_6-un-métier-qui-demande-dêtre-un-peu-à-laise-avec-la-technique","6. Un métier qui demande d’être un peu à l’aise avec la technique",[15,221,222],{},"Le concierge travaille avec plusieurs familles d’outils :",[19,224,225,231,237,243,249,255],{},[22,226,227,230],{},[25,228,229],{},"les plateformes de réservation",", Airbnb et Booking en tête : le premier outil, indispensable pour mettre vos logements en location courte durée ;",[22,232,233,236],{},[25,234,235],{},"le channel manager"," : il connecte les annonces des différentes plateformes entre elles, et permet de gérer depuis une même interface les prix, les messages automatiques et un calendrier synchronisé ;",[22,238,239,242],{},[25,240,241],{},"le logiciel de gestion"," : suivi des tâches, planning des ménages, suivi des interventions (parfois inclus dans le channel manager) ;",[22,244,245,248],{},[25,246,247],{},"la facturation"," : pour émettre ses factures de façon automatisée ;",[22,250,251,254],{},[25,252,253],{},"le livret d’accueil numérique"," : il aide les voyageurs à se projeter dans le logement et répond à leurs questions ;",[22,256,257,260],{},[25,258,259],{},"la tarification dynamique"," : les prix évoluent automatiquement pour optimiser le chiffre d’affaires, en fonction de la demande, de la saison, des événements locaux, etc.",[15,262,263,264,67,268,72],{},"Ce qui est utile dès le départ, et ce qui peut attendre un certain nombre de logements en gestion, est détaillé aux chapitres ",[58,265,267],{"href":266},"\u002Fressources\u002Fguides\u002Fconciergerie\u002Fcanaux-diffusion-revenue-management","9",[58,269,195],{"href":60},[145,271,273,277,280,286],{"icon":272},"door-open",[149,274,276],{"id":275},"la-sous-location-un-autre-métier","La sous-location, un autre métier",[15,278,279],{},"La sous-location consiste à prendre soi-même un logement en location longue durée, puis à le sous-louer en courte durée. Ce n’est plus vraiment de la conciergerie : c’est vous qui portez le risque.",[15,281,282,283,129],{},"Avant de vous lancer, vérifiez que le propriétaire donne son accord par écrit, et que le règlement de copropriété et les règles de la commune l’autorisent (",[58,284,285],{"href":70},"chapitre 3",[15,287,288],{},"Calculez surtout le nombre de nuitées à partir duquel vous gagnez de l’argent. En zone urbaine, qui tourne toute l’année, le modèle peut se justifier. En zone très saisonnière, prudence : le loyer, lui, reste fixe toute l’année, et la basse saison peut devenir très dangereuse financièrement.",[290,291,292,296],"piege",{},[10,293,295],{"id":294},"le-piège-à-éviter","Le piège à éviter",[15,297,298],{},"Démarrer sans avoir calculé combien de logements il faut pour se rémunérer. Sans ce chiffre, impossible de savoir si le projet est viable, ni combien de temps il faudra pour y arriver.",[10,300,302],{"id":301},"pour-aller-plus-loin","Pour aller plus loin",[19,304,305,316,323,334],{},[22,306,307,308,67,310,312,313,315],{},"Chapitres ",[58,309,66],{"href":65},[58,311,71],{"href":70}," pour la réglementation ; ",[58,314,86],{"href":85}," pour les offres et la base de calcul",[22,317,307,318,67,320,322],{},[58,319,267],{"href":266},[58,321,195],{"href":60}," pour le choix des outils",[22,324,325,326,67,330],{},"Sur le blog : ",[58,327,329],{"href":328},"\u002Fblog\u002Fadministratif\u002Fconciergerie-airbnb-tarifs-modeles-de-remuneration","les tarifs et modèles de rémunération d’une conciergerie",[58,331,333],{"href":332},"\u002Fblog\u002Factualites\u002Ffrais-airbnb-2026-ce-qui-change-vraiment","les frais Airbnb en 2026",[22,335,336,337],{},"Outil gratuit : ",[58,338,340],{"href":339},"\u002Foutils\u002Fcommission-conciergerie-airbnb","calculer une commission de conciergerie sur un relevé Airbnb",{"title":342,"searchDepth":343,"depth":343,"links":344},"",2,[345,346,347,348,352,353,356,357],{"id":12,"depth":343,"text":13},{"id":49,"depth":343,"text":50},{"id":75,"depth":343,"text":76},{"id":89,"depth":343,"text":90,"children":349},[350],{"id":151,"depth":351,"text":152},3,{"id":184,"depth":343,"text":185},{"id":218,"depth":343,"text":219,"children":354},[355],{"id":275,"depth":351,"text":276},{"id":294,"depth":343,"text":295},{"id":301,"depth":343,"text":302},null,"Le rôle du concierge, commission ou forfait, qui paie quoi sur une réservation et les trois leviers de rentabilité d’une conciergerie.","md","three-houses","chapter","Avant de chercher son premier logement, il faut comprendre ce qu’est vraiment le métier : quel est le rôle d’un concierge, et quel est le modèle économique associé. Ce chapitre pose ces bases.","1",{},"Métier et modèles économiques",true,1,"\u002Fressources\u002Fguides\u002Fconciergerie\u002Fmetier-modeles-economiques","2026-10-07",{"title":5,"description":359},"Conciergerie : métier, marché et modèle économique","ressources\u002Fguides\u002Fconciergerie\u002F01.metier-modeles-economiques","LV0DgnMc1rXzEhLp2Ygg2JnvSjPxl7JzRjBt-Aeq2rs",{"title":376,"parts":377,"shareImage":383,"coverAlt":384,"entries":385},"Guide de la conciergerie",[378,379,380,381,382],"Comprendre avant de se lancer","Se mettre en règle","Construire son offre et signer","Exploiter au quotidien","Rentabiliser et grandir","\u002Fimg\u002Fsocial\u002Fog-guide-conciergerie.jpg","Illustration peinte de quatre personnes vues de dos, marchant sur un chemin de campagne vers une ville dont les tours se dessinent au loin",[386,388,394,400,407,412,419,425,432,437,441,448,456,463,470],{"path":369,"title":5,"navTitle":366,"description":359,"kind":362,"marker":364,"icon":361,"part":368,"minutes":387},7,{"path":65,"title":389,"navTitle":390,"description":391,"kind":362,"marker":66,"icon":392,"part":343,"minutes":393},"Statut juridique, TVA et loi Hoguet","Statut, TVA et loi Hoguet","Micro-entreprise ou société, seuils de TVA 2026, facturation électronique, carte G et assurances : le cadre juridique d’une conciergerie.","rubber-stamp-invoice",9,{"path":70,"title":395,"navTitle":396,"description":397,"kind":362,"marker":71,"icon":398,"part":343,"minutes":399},"La réglementation de la location meublée touristique","Réglementation des meublés","Loi Le Meur, changement d’usage, numéro d’enregistrement, DPE, copropriété, taxe de séjour : les six vérifications avant de signer un logement.","country-flag-square",5,{"path":85,"title":401,"navTitle":402,"description":403,"kind":362,"marker":404,"icon":405,"part":351,"minutes":406},"Définir son offre et fixer ses prix","Offre et prix","Gestion complète ou prestation de services, taux de commission du marché, base de calcul, coûts cachés : comment fixer les prix de sa conciergerie.","4","dollars",4,{"path":191,"title":408,"navTitle":408,"description":409,"kind":362,"marker":192,"icon":410,"part":351,"minutes":411},"Trouver ses propriétaires","Choisir ses logements, activer le réseau local, être trouvable en ligne, réussir le rendez-vous propriétaire et connaître les régimes LMNP et LMP.","heart-pin",6,{"path":413,"title":414,"navTitle":415,"description":416,"kind":362,"marker":417,"icon":418,"part":351,"minutes":406},"\u002Fressources\u002Fguides\u002Fconciergerie\u002Fmandat-onboarding-logement","Signer le mandat et onboarder le logement","Mandat et onboarding","Les clauses d’un mandat de gestion, l’audit du 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conciergerie.","8","speech-bubbles",{"path":266,"title":433,"navTitle":434,"description":435,"kind":362,"marker":267,"icon":436,"part":399,"minutes":399},"Canaux de diffusion et revenue management","Diffusion et prix","Airbnb puis Booking, liens iCal ou channel manager, tarification dynamique, ADR et RevPAR, site web sans carte G : diffuser et fixer ses prix.","calendar-square",{"path":60,"title":438,"navTitle":438,"description":439,"kind":362,"marker":195,"icon":440,"part":399,"minutes":393},"Piloter son activité","Chiffre d’affaires, marge par logement, TVA sur le ménage et débours, départs de propriétaires, trésorerie, outils et IA : piloter sa conciergerie.","document-tray",{"path":442,"title":443,"navTitle":444,"description":445,"kind":446,"marker":358,"icon":447,"part":358,"minutes":343},"\u002Fressources\u002Fguides\u002Fconciergerie\u002Fconclusion","Conclusion : les sept idées à retenir","Conclusion","Conformité, argent des propriétaires, choix des logements, prix, ménage, 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